Le ministère de la Justice ordonne aux notaires et aux conservateurs fonciers de bloquer la commercialisation déguisée d’immeubles familiaux construits sans agrément.

Le filtre notarial anti-fraude.

Les pouvoirs publics ciblent les partenariats occultes noués entre propriétaires terriens héritiers et investisseurs informels pour ériger des promotions immobilières sauvages.

• Une circulaire de cadrage régalienne : La Chancellerie a transmis des instructions fermes à la Chambre nationale des notaires afin d’unifier l’application des textes réprimant les activités de promotion immobilière sans agrément d’État.

• Le piège de la disproportion flagrante : Le notaire doit refuser de dresser l’acte de dépôt de l’état descriptif de division (EDD) dès lors que le nombre de lots créés dépasse manifestement les besoins d’habitation de la fratrie.

• Exemple de montage suspect : Un permis de construire portant sur un immeuble de 5 étages abritant 15 à 20 logements, alors que l’acte d’hérédité (Faridha) n’identifie que 3 ou 4 ayants droit, constitue un indice de spéculation marchande.

• Surveillance des locaux commerciaux : La conception de rez-de-chaussée intégrant de vastes surfaces commerciales ou de services disqualifie la qualification d’auto-construction familiale au profit d’un projet d’investissement ouvert aux tiers.

• Rôle de la conservation foncière : La formalisation de l’acte chez l’officier public ne vaut pas quitus définitif, le conservateur foncier disposant du pouvoir légal de refuser la publication de l’EDD après contrôle technique.

• Transmission obligatoire : Seul le notaire instrumentaire est habilité à acheminer le dossier technique complet auprès des services fonciers pour l’enregistrement foncier officiel.

« Lorsque l’immeuble porte un volume de lots hors de proportion avec les besoins d’usage des héritiers, l’opération bascule sous le coup de la loi sur la promotion immobilière. »

Le cadre de l’auto-construction collective.

La loi autorise les héritiers à bâtir sans promoteur agréé à la condition formelle que l’édifice réponde strictement à l’usage personnel de la cellule familiale.

• Actes préalables obligatoires : La succession doit impérativement établir la Faridha, publier le livret foncier au nom de tous les coïndivisaires ou valider un acte de partage amiable définissant la part de chacun.

• Mandat et consentement mutuel : Aucun héritier ne peut entreprendre de travaux unilatéraux sans l’accord écrit, explicite et notarié de l’ensemble des indivisaires.

• Permis de construire sur l’indivision : Les autorisations administratives de bâtir doivent être délivrées par l’APC au nom collectif des propriétaires de l’assiette foncière.

• Usage interne strict de l’EDD : L’état descriptif de division sert exclusivement à individualiser les lots privatifs pour délivrer à chaque héritier son livret foncier individuel.

• Interdiction absolue de vente aux tiers : Si les copropriétaires tentent de céder des fractions issues de cet EDD à des acquéreurs extérieurs, les notaires et la conservation foncière rejettent les actes pour défaut de registre de commerce.

Les montages de transition contractuelle.

L’impossibilité de vendre un lot privatif avant la délivrance du certificat de conformité et la publication de l’EDD pousse les acteurs vers des alternatives juridiques encadrées.

• Promesse synallagmatique de vente : Le notaire peut rédiger une promesse de vente notariée et publiée engageant tous les héritiers sans exception, conditionnant la vente définitive à la publication de l’EDD.

• Société civile immobilière (SCI) : Fondée selon l’article 416 du Code civil, cette structure permet au partenaire financier d’acquérir des parts sociales représentatives du futur appartement avant livraison.

• Cession de quotes-parts indivises : Selon l’article 714 du Code civil, chaque copropriétaire peut céder une fraction idéale du sol, sous réserve expresse de purger le droit de préemption (Choufâa) des autres indivisaires.

• Absence de lotissement matériel immédiat : Ces mécanismes d’attente interdisent l’attribution contractuelle d’un numéro d’appartement précis tant que le tableau descriptif n’est pas devenu opposable.

• Sécurisation des fonds versés : Ces montages protègent l’apport de l’acheteur face aux retards d’achèvement ou aux litiges successoraux survenant en cours de chantier.

L’angle mort des Promotions immobilières

Cette offensive conjointe de la Justice et de l’administration fiscale vise à juguler un angle mort massif de l’économie informelle algérienne.

Depuis des années, des dizaines de milliers d’appartements sont mis sur le marché par des investisseurs non déclarés qui s’associent à des familles détentrices de foncier pour contourner les contraintes du statut officiel de promoteur immobilier : garanties bancaires d’achèvement, cotisations au Fonds de garantie (FGCMPI) et fiscalité d’entreprise.

En verrouillant l’opposabilité de l’EDD au niveau des études notariales, l’État tarit le canal qui permettait à ces promoteurs de l’ombre d’encaisser du cash non tracé tout en abandonnant les acquéreurs sans recours en cas de malfaçon. Ce durcissement réglementaire va contraindre le secteur à s’institutionnaliser, mais il risque de paralyser à court terme les chantiers d’immeubles privés à travers les grandes agglomérations du pays.